岁末年初，不少企业都开始总结全年成绩。我们曾经盘点了14家商企的2025年开业成绩单。可以看出，在竞争白热化的实体商业领域，能在新增开业、出租率、资产保值增值等“基本面”做到稳定已经实属不易，实现稳中有升的更是难能可贵，商业地产领域“内功为王”，已是不可回避的必然要求。
略不同于这14家企业，陆家嘴集团随浦东开发开放而发展，在经营办公楼、商业中心、产业园等商业资产时，体现出更显著的“城市综合服务”特征。也正是这样的基因，让陆家嘴集团更讲求与城市共生的长久主义，注重长期经营的韧性。
伴随这种内功的积蓄，在高难度竞争的办公楼市场中，陆家嘴集团2025年能够扩租49.67万平方米办公面积，同比逆势增长72%，并且成熟项目出租率达88%，保持良好水平。例如，陆家嘴金融广场出租率高达94.5%，前滩中心出租率高达96.5%，上海科技投资大厦出租率突破85%。
不止办公物业，整体而言陆家嘴集团2025年前三季度末长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米，规模同比有所扩大。主要商业物业上海平均出租率92%，同比2024年亦有两个百分点的提升。
此外，2025年陆家嘴集团实现约60亿元大宗交易金额，在上海全年大宗交易市场中份额超过10%，也呈现良好的资产发展态势。
分析这份成绩单可以发现，离不开“深耕”二字。从陆家嘴金融贸易区、张江科学城到前滩商务区等，一处处从荒地到繁盛地带，在陆家嘴集团的持久耕耘和科学营造之下，逐渐人来业聚、产城融合，在持续成长中结出硕果。
01.
“赋能产业链”发挥枢纽价值
在高度饱和的办公楼竞争市场，租赁早已不是简单的空间服务、也不是传统的招商模式，助力产业链完善、营造产业生态，以产带企、以企带租，才是让办公楼保持长期活力的重点。
携带“造城基因”的陆家嘴集团，似乎一直把产业构建和价值延伸放在运营的重要位置。以前滩商务区为例，截至2026年初，前滩约96万方的可租赁空间(成熟楼宇出租率超90%)，吸引了约267家企业，其中约50家世界五百强和跨国公司地区总部。
无论是总部企业还是成长型企业都不是“毫无关系”，相反陆家嘴集团吸纳的企业都具有很强的产业链关联，基本分布在传统制造、生命科学、金融、半导体、专业服务等行业。
陆家嘴集团也积极促进区域内企业强协作、深度融合，推动前滩各大产业链更加开放，也更加紧密。
以生命健康产业为例，前滩已集聚生物医药与医疗器械企业70余家，形成了具有国际影响力的产业集群。现有企业中，既包括罗氏诊断、武田、葛兰素史克、碧迪医疗、默克、拜耳、百特、美敦力、西门子医疗等全球领先的跨国企业，也涵盖瑞慈医疗等医疗服务机构，产业布局覆盖生物医药、医疗器械、医疗服务等关键环节。
在产业链深度布局的基础上，陆家嘴集团于2025年以举办“全球生命健康总部生态大会”、启动“全球生命健康创新服务平台”、成立“前滩生命健康产业生态共建联盟”为重要契机，系统推进企业聚集、资源对接和生态构建，持续放大产业协同效应，进一步巩固和提升前滩在全球生命健康产业布局中的核心枢纽地位。
02.
“助力资源交互”激活产业朋友圈
不止前滩，2025年，陆家嘴集团在世纪金融广场、张江科学城等片区，也举办了多场品牌发布会、产业论坛、主题推介会和圈层活动，多方式推动产业平台搭建、企业资源链接和个人交流联动，将“朋友圈”理念落地应用到更多区域，构建一体化产业生态并深化产城融合。
值得一提的是，陆家嘴集团不仅是产业的服务者，它作为浦东发展的重要载体之一，其本身也是产业发展的参与者。
因而可以看到，陆家嘴集团也在积极投身上海重点产业功能区建设，尤其以张江科学城为核心，系统性地构建了“赋能企业全周期成长”的创新服务体系。
例如，去年亮相的“陆创新域NEX”产业生态服务平台，以“为卓越的创新之路”为品牌使命，构建“2+6+2”开放创新生态服务模块，深度链接陆家嘴独特的资源和能力，为企业提供覆盖全生命周期、贯通全要素资源、适配全发展业态的一站式、全方位产业赋能服务；全新揭牌的“陆家嘴数智港”则联合全球架构师协会、华为云、安永咨询等生态合作伙伴，为互联网科技企业提供一站式解决方案。
产业就是一个大“圈”，只有将资源、企业、人才“圈到并打通”，才能真正让圈子转动起来，最终形成“以产兴城、以城促产”的良性循环，这是当前办公竞争中最核心的竞争力。
03.
“狂卷硬件软件”深挖空间潜力
空间硬件和服务作为办公楼运营的“基本能力”，在当下的竞争格局中，不仅无法忽略，还需要“更卷”。
陆家嘴集团作为上海更大的甲级办公及产业园区业主之一，对此深以为然并且在2025年推出前滩源、前滩尚、前滩中环广场，以及张江科学之门A塔、上海科技投资大厦、世纪财富广场等6大项目，通过定制装修服务、精装单元式小面积共享办公等方式，满足不同企业灵活多元的办公需求。
张江科学之门A塔
前滩源
前滩尚
此外，为优化租赁服务与企业配套，陆家嘴集团在2025年重新定义了“办公边界”，启幕2个L HUB陆创空间项目(上海科技投资大厦L HUB、陆家嘴世纪金融广场L HUB)，对9个标志性项目也进行了大堂空间焕新升级。
通过创新空间与服务模式、提升配套，推动人们的工作与生活融合。而实现“职住平衡”与“功能复合”，才能在租赁市场获取长期稳定的发展潜力。
04.
“商业组合拳”释放人群效应
和产业相似，商业同样是一个“竞争红海”，在大多参与者模式相似的情况下，突围只有靠极其精细和有活力的运营以及持续创新的勇气。
在前滩，陆家嘴集团就正通过一套“组合拳”，来探索打破商业发展的桎梏——目前，前滩的13个商业综合体(包括前滩公园巷、前滩陆悦坊、前滩陆悦广场、前滩太古里、晶耀前滩等)，有的自营、有的合营，有的服务社区、有的辐射上海至长三角。
陆家嘴集团通过将定位参差、能级不同的商用“开放包容”的心态构建起一个丰富多层次的商业生态体系，迎接全球消费新潮流，持续服务和吸引多元人群。
晶耀前滩
据悉，2026年前滩还将新增约14.7万平方米生活方式零售空间，延续了“首店、合店、特色店融合”的特点，将以购物、休闲、社交、娱乐的复合型功能，营造多元化消费空间。
“客流和声量”作为商业运营的基本面，也需要持续深耕和探索创新。据悉陆家嘴集团正尝试通过“文化+商业”“IP+商业”等方式带动商业人气，赋能租赁发展。
例如近年陆家嘴集团深耕的三大核心文化IP(上海国际花卉节、爵士上海音乐节、上海前滩音乐节)就正尝试落地各大商业项目，释放热力——
2025年陆家嘴集团将“上海国际花展浦东分会场”落地前滩，24天吸引了超422万人参观；
12月前滩区域人流量一度冲上6万人次，这离不开“上海前滩音乐节 纷玩岛登陆”的举行，几乎吸引了全城音乐爱好者的目光；
第21届爵士上海音乐节以前滩为核心同样产生了辐射全城的效果，全球顶级音乐家的百余场演出，短短9天就让核心区域客流超过了123万人次。
紧抓“春节热点”，前滩公园巷则将举办“巷里迎春・前滩新春大集”、陆悦天地跨年“悦购新春季”，九六广场举办“新春跨界联动盛典”……陆家嘴集团多个片区重点项目也都积极行动，联动IP、抓住热档，通过商业与社交融合、重新定义消费场景等方式。
不难看出，以上方式都是“以声量带动客流、以客流带动品牌效应、以品牌催生区域吸引力”的逻辑，而这些也是推动租赁的核心要素。
写在后面：
中研普华研究指出，进入2026年，中国商业地产行业正站在“内卷”与“进化”的十字路口。
短期看市场仍有严峻考验，中期看运营能力将成为核心竞争力，长期看产业化、品牌化、与国际化将推动行业进入高质量发展阶段。
实际上，从陆家嘴集团在前滩的实践可以看出，其正是沿着这条“长期路线”在经营。而这条路径，其2012年开始主导前滩国际商务区的开发建设时便已经规划好，眼光可谓前瞻且准。
更难能可贵的是落地，经过十余年发展，前滩不仅按设定节奏“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”，过程中从未变动过整体规划，真正把“一张蓝图”绘到底，努力让前滩成为产业活跃、商业多元、生态优美、配套完备、功能复合的城市新典范。
选择这种路径，外界或许会认为这是出于陆家嘴集团的“身份”——浦东发展的重要动力、推动上海发展的一份子。
实际上，陆家嘴集团用“造城理念”来建设运营商业项目，并取得了大量可圈可点的成果，这很大程度上也说明，曾经传统的商业开发运营路径是时候创新升级了，深入且高渗透度的产城融合，才能真正扎根市场全周期、与城市共成长。